Immobilier professionnel et démembrement

Le chef d’entreprise désireux d’acquérir les locaux au sein desquels s’exerce son activité se retrouve rapidement confronté à la question du choix de la structure d’acquisition, qui obéit notamment à des considérations fiscales.

L’intérêt de séparer l’immeuble professionnel de l’entreprise n’est plus à démontrer. On sait par ailleurs, classiquement, qu’une acquisition immobilière réalisée par le biais d’une structure assujettie à l’impôt sur le revenu (IR), généralement une SCI, accroit significativement le coût global de l’opération à raison de l’imposition des revenus fonciers entre les mains des associés, alors que ceux-ci ne les ont pas perçus car ils servaient à rembourser l’emprunt généralement contracté pour financer l’acquisition.

Au contraire, si l’on connaît l’intérêt de réaliser une telle opération par l’intermédiaire d’une société assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS), qui permet par le biais de l’amortissement de l’immeuble de réduire significativement l’effort d’épargne exigé, on n’ignore pas non plus le coût fiscal prohibitif d’une éventuelle cession de l’immeuble dont la plus-value serait intégralement imposée sans que les abattements applicables aux structures assujetties à l’IR ne puissent trouver à s’appliquer.

Pour que les attraits respectifs des deux solutions précitées puissent être conciliés, la pratique a vu se développer un certain nombre de montages basés sur le principe du démembrement de propriété.

Le plus efficient et le plus courant d’entre eux repose sur le principe suivant : le chef d’entreprise, au coté éventuellement de son entourage familial et/ou professionnel, constitue une SCI, assujettie à l’IR, qui acquiert l’immeuble financé par recours à l’emprunt ; ledit chef d’entreprise cède ensuite l’usufruit temporaire des parts de la SCI à la société d’exploitation, laquelle doit être assujettie à l’IS (dans la sphère des professions libérales, c’est notamment le cas des sociétés d’exercice libéral).

Pendant la durée de l’usufruit, les résultats dégagés par la SCI sont imposables au niveau de la société d’exploitation et, par le jeu de l’article 238 bis K du CGI, déterminés par application des règles propres à l’IS, qui permettent d’amortir l’immeuble. Lorsque l’usufruit temporaire cesse, à l’issue d’une période comprise en règles générales entre 15 et 20 ans, le chef d’entreprise redevient plein propriétaire des parts de la SCI ; il peut alors céder l’immeuble tout en bénéficiant des abattements pour durée de détention, étant précisé que ladite durée de détention est décomptée depuis le début de l’opération et non depuis la cessation de l’usufruit temporaire. Les avantages des deux régimes d’imposition se trouvent ainsi combinés par le biais d’un montage couramment usité, qui a donné lieu à de nombreux développements doctrinaux et que l’administration fiscale n’a pour l’heure jamais remis en cause.

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